秦野市・神奈川県内相談

藤沢市のケース

​売主様は配偶者が他界され施設に入所されたものの、名義はご主人さまのまま。相続登記まで1年かかりようやく遺産分割協議完了。施設入居費用を工面するために自宅を売却検討するも想定より時間がかかり、その間に売主様の認知症が進み売却できるかどうかの問題が発生（認知症になると契約行為ができなくなる）。

​弊社が買主側の仲介として売買の購入申込をサポート。

【問題点】

1. 相続時点で法定相続されていたことで介護費用の捻出がうまくできず自宅売却となった。

2. 家族が離れて住んでいたため認知症の対応が遅くなった

3. 売主側業者の担当者が知識が乏しいため、契約が円滑にできず引き渡し日が大幅に遅延し、買主より違約金という話まで発展する可能性があった。

【結果】

土地の引き渡しは無事終えたが、売買価格を値下げすることとなり、弊社は得したが売主は損となった。売主側は売主の妹が代理人となり、売主の意識がはっきりとしている時期を見計らい司法書士が売却の意思確認を完了できたため引渡しを終えることができた。

小田原市のケース

被相続人が自宅使用していたマンション売却について、弊社は売主側の仲介として協力。売主は被相続人の長男だがマンションの登記簿上、名義は被相続人のままになっていたため相続登記を手配。その間、マンションの管理費が重くのしかかり、売主は預金を取り崩し支払うことに。遺産分割協議が終わったのは2年経過後となった。マンションの室内は老朽化し、リフォーム費用、室内残置物撤去費用も相当額かかってしまった。売却の募集をしたが、人気のないエリアであったため一旦賃貸として貸すことを提案。売却ができたのは募集開始から5年たった後だった。

（問題点）

1. 相続となる前にマンションの名義の在り方が決定していれば、早期かつ高く売れ、また売主の負担が少なかった。結果として遺産を相続したものの負債が勝ってしまった。

2. マンションの管理費は所有者に請求されるが、遺産分割協議が終わるまで被相続人の口座が凍結されたため売主の自己負担となった。​

​（結論）

1. 口座凍結にならないような仕組みが必要

2. ​物件の売却にはコストがかかることも想定した相続シュミレーションが必要であった。

寒川町のケース

法定相続通り子供2人で５０％、５０％に分割した事例​​​。弊社は遺産分割協議を終え、その後の処理の相談を受け提案を実施。遺産分割協議は子供2人で５０％ずつ相続。しかし一方は離れて住み独立していたため、持ち分を他方に移転したいと相談を受けた​。

（問題点）

1. 遺産分割協議後、相続した持ち分の移転をむやみにすると、税務署から贈与とみなされ、高い贈与税支払いの可能性が大となる

2. 暦年贈与の110万円/年をつかうと40年かかってしまう。

3. 売買で移転を考えるのが通常だと考えられるが、その場合も移転費用や譲渡益課税、取得税がかかってしまう。​​

（解決）

​既に遺産分割協議が終わり相続完了の登記がされているため、売買により移転。税理士と相談し、一部不動産を売却し費用にあてることとした。相続時に一方に金銭を相続し、他方に単独名義での不動産所有とすることを実行すれば、費用が300万円節約できた事例となった。